Bostadsmarknaden står och väger. Erik Olsson Bostadsindex visar att prisförväntningarna är ovanligt positiva samtidigt som Skräckindex visar att säljarna är ovanligt oroliga. Det är en både sällsynt och motsägelsefull kombination. Hushållens bättre ekonomi efter ränte- och skattesänkningar tillsammans med stillastående ränta, som ökar förutsägbarheten, talar för att oron minskar. Då får vi fler som vågar köpa innan de säljer så att utbudet minskar och efterfrågan ökar. Det ger en aktiv och balanserad bostadsmarknad. Annars får vi ett stort utbud som ger en trög bostadsmarknad även efter årsskiftet.
Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, stiger ordentligt till en hög nivå vi inte har sett sedan i våras. Nettot (andel stigande priser - andel sjunkande) är +53, vilket är historiskt högt och ungefär som i våras innan Trumps tullutspel skapade oro och effekterna av räntesänkningarna redan märktes i plånboken hos hushållen. Att EOBi stiger till en hög nivå samtidigt som vårt Skräckindex också är så högt är väldigt ovanligt. Att en så stor majoritet räknar med stigande bostadspriser trots att oron inför den egna försäljningen ökar beror på det oförutsägbara omvärldsläget, samtidigt som det är logiskt att räkna med att bostadspriserna stiger när ränte- och skattesänkningar samt reallöneökningar gör hushållens ekonomi så mycket starkare och budgeten lovar mer. Att man förväntar sig ganska små prisuppgångar gör att kostnaden för att sälja innan man köper, så man får marknadsrörelsen mot sig, inte så hög. Å andra sidan gör goda ekonomiska förutsättningar och en ökad tillförsikt hos hushållen att det räcker att oron minskar bara lite för att många fler ska vilja köpa nytt innan de säljer sin gamla bostad. Det minskar utbudet och ökar efterfrågan på ett sätt som snabbt ger en aktivare och mer balanserad marknad. Tron på svagt stigande eller oförändrade bostadspriser är brett förankrad. Höga 95% räknar med att priserna förändras med max 10% det kommande året. Bara 14% tror att priserna är lägre om ett år.
EOBi visar även att visningsbesökarna inte, förutom efter räntesänkningarna våren 2024, har varit lika positiva till den egna ekonomins utveckling som nu sedan hösten 2021, innan krig och räntehöjningar.
EOBi visar att visningsbesökarna har justerat ner kalkylräntan lika mycket som Riksbankens sänkning när de planerar sina bostadsköp. Sänkningen från förra kvartalet med 0,2%, till 3,3%, innebär att man fortsätter att ha en marginal runt 0,5% mellan kalkylräntan man använder och bankernas nuvarande räntor. Nuvarande räntenivå är hanterbar för marknaden men oförutsedda räntehöjningar skulle väcka mardrömsminnen som skapar oro.
EOBi visar att andelen som planerar att ha en belåningsgrad på maximalt 50% fortsätter att öka från 25% till 39% på mindre än ett år. Omvänt är det ändå en majoritet på 61% av visningsbesökarna som påverkas åtminstone av delen av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. Med tanke på att man baserar sina köp på låga bolåneräntor, som inte ger så stor marginal till dagens räntor, är det bra att man kompenserar det med en lägre belåningsgrad. Det gör bostadsmarknaden mindre räntekänslig. Efter 8 år med extremt låga räntor verkar vi se en ny trend med lägre belåningsgrader sedan bolåneräntorna tredubblades under åren 2022 - 2024. Det finns risk att förslaget om lindrigare låneregler bryter trenden. Förutom att bostadspriserna tappar kopplingen till löneutvecklingen när skuldkvoten skrotas höjs bolånetaket så att bostadspriser och bostadslån ökar och amortering byts mot räntekostnad.
Erik Olsson Skräckindex visar att oron på bostadsmarknaden ökar till en hög nivå som vi inte haft på två år, långt från den låga nivån i våras, innan Trumps tullutspel. Oron gör att en majoritet på höga 60% av de som ska sälja en bostad vill minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa på ett riktigt högt pris. Det förklarar varför nästan 2/3 vill sälja innan de köper nytt eftersom det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i en bostadsaffär. Det präglar bostadsmarknaden genom att bostäderna säljs långsammare och att fler bostäder blir osålda eftersom den som säljer först inte är tvingad att sälja, och kan ta sig mer tid att invänta ett högre pris för sin bostad. Att dubbelt så många av de som ger sig in på bostadsmarknaden vill sälja jämfört med de som vill köpa först har präglat bostadsmarknaden i höst. Effekten blir minst lika stor efter årsskiftet om två av tre vill sälja innan de köper när aktiviteten ökar både mycket och snabbt. Samtidigt krävs det bara att oron minskar lite för att hushållen ska våga agera på allt det positiva. Då får vi istället en aktiv och balanserad bostadsmarknad efter årsskiftet. Eftersom osäkerheten som präglar marknaden nu visar sig genom att marknadstempot sjunker och färre bostäder säljs snarare än att priserna går ner när fler låter bli att sälja i stället för att sälja till ett lägre pris som drar ner prisstatistiken räknar vi med att en starkare marknad främst visar sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket, i linje med det Erik Olsson Bostadsindex indikerar.
God jul och gott nytt år!
Källa: Erik Olsson Fastighetsförmedling
